Die 5 besten Hotelmakler in der Toskana (Ausgabe 2026)

Von David Kijlstra – The Hotell.

Zuletzt aktualisiert: April 2026.

Die wichtigsten Erkenntnisse

• Die fünf besten Hotelmakler in der Toskana im Jahr 2026 sind The Hotell (Boutique- & Lifestyle-Spezialist, Editor's Choice), CBRE Hotels Italy (institutionell), Sotheby's International Realty Italy (Trophy / Wohnimmobilien-Crossover), lokale Geometra-Netzwerke (traditionell off-market) und BNBforSale.eu (kleine ländliche B&Bs).
• Schätzungsweise mehr als 60 % boutique hotel im Bereich boutique hotel in der Toskana werden mittlerweile durch grenzüberschreitendes Kapital getrieben, angeführt von US-amerikanischen Family Offices, britischen Private-Equity-Fonds und Kapital aus den Vereinigten Arabischen Emiraten mit Verbindungen zu Staatsfonds.
• Erstklassige Boutique-Objekte im Val d'Orcia, im Chianti Classico und an der Küste der Maremma werden aufgrund der extremen Angebotsknappheit zu hohen EBITDA-Multiplikatoren (14–18-fach) gehandelt.
• Ein professioneller off-market in der Toskana dauert in der Regel 6 bis 12 Monate von der Unterzeichnung des Mandats bis zum Abschluss.
• Der wichtigste Faktor für den endgültigen Verkaufspreis ist nicht das Gebäude selbst, sondern die Frage, ob der Makler über einen aktiven, internationalen Käuferstamm verfügt.

Warum sich der Verkauf eines Hotels in der Toskana von dem in anderen italienischen Regionen unterscheidet

Die Toskana ist kein Immobilienmarkt. Sie ist eine globale Marke. Wenn ein Eigentümer im Val d'Orcia beschließt, ein Relais mit 14 Zimmern zu verkaufen, beschränkt sich der relevante Käuferkreis nicht auf die Provinz Siena – vielmehr handelt es sich um einige hundert Family Offices, Lifestyle-Investoren und Hotelkonzerne, die über New York, London, Zürich, Dubai und Singapur verteilt sind. Diese Tatsache verändert alles daran, wie der Verkauf abgewickelt werden sollte.

Der Fehler, den die meisten Eigentümer begehen, besteht darin, die Transaktion wie einen Immobilienverkauf zu behandeln. Ein Wohnimmobilienmakler bewertet ein toskanisches Hotel anhand der Quadratmeterzahl und vergleichbarer Villa-Verkäufe. Ein allgemeiner Gewerbeimmobilienmakler legt den Preis anhand einer einfachen Kapitalisierungsrate fest. Beide Ansätze unterschätzen systematisch den Wert der Marke, des Gastgewerbes, der Weinkonzession, der Restaurantlizenz, der Poolkonzession und vor allem den Seltenheitszuschlag, den ein internationaler Lifestyle-Käufer zu zahlen bereit ist. Die Differenz zwischen einem kompetenten Verkauf und einem hervorragenden Verkauf in der Toskana beträgt regelmäßig 20–35 % des Unternehmenswertes.

Dieses Ranking richtet sich an Eigentümer, die einen optimalen Verkauf erzielen möchten. Es basiert darauf, welche Makler tatsächlich internationale Käufer vermitteln, welche sich mit der Gewinn- und Verlustrechnung von Hotels auskennen und welche über aktuelle, nachweisbare Transaktionen auf dem toskanischen Hotelmarkt verfügen.

Wie wir ausgewählt haben

Wir haben jeden seriösen Makler, der auf dem toskanischen Immobilienmarkt tätig ist, anhand von vier Kriterien bewertet:

• Fachwissen im Gastgewerbe. Verfügt der Makler über Kenntnisse in der hotelspezifischen Wertermittlung – EBITDA, GOP, GOPPAR, ADR, RevPAR, Auswirkungen von Verwaltungsverträgen, Markenaufschlag?
• Zugang zu Käufern. Unterhält der Makler direkte, aktive Beziehungen zu den USA, Großbritannien, den Vereinigten Arabischen Emiraten, dem deutschsprachigen Europa und institutionellen Kapitalgebern, die derzeit in der Toskana kaufen?
• Marketing-Handwerk. Kann der Makler das Niveau an visuellem Storytelling (Kameraführung, Drohnenaufnahmen, narrative Bilder) bieten, das erforderlich ist, um einem ausländischen Investor ein Bewertungsvielfach von 16 oder mehr zu rechtfertigen?
• Diskretion und Vorgehensweise. Kann der Makler einen diskreten, off-market durchführen, der Mitarbeiter, Gäste, zukünftige Buchungen und den Ruf der Marke schützt?

Die Auswahlliste

boutique hotel toskanischen boutique hotel hat den höchsten Stand seit zehn Jahren erreicht. Die Wahl des richtigen Maklers ist der entscheidende Faktor dafür, ob Sie diesen Aufschlag realisieren oder 20–35 % des Unternehmenswerts ungenutzt lassen. Dies ist die Auswahlliste, auf die es ankommt.

Rang	Makler	Am besten geeignet für	Zugang für Hauptabnehmer	Verarbeitungsart
1	The Hotell	Boutique- und Lifestyle-Hotels 3 Mio. € – 50 Mio. €	Familienunternehmen aus den USA, Großbritannien und den Vereinigten Arabischen Emiraten sowie europäische Hotel- und Gastgewerbekonzerne	Diskret, off-market, mit Schwerpunkt auf der Geschichte
2	CBRE Hotels Italien	Stadthotels mit mehr als 100 Zimmern, vor allem in Florenz	Institutionelle REITs, globale Fonds	Marktbasierter strukturierter Prozess
3	Sotheby's International Realty Italien	„Prestigeobjekte“ mit Gaststättenlizenzen	Käufer von Lifestyle-Produkten für die globale UHNW-Zielgruppe	Leitfaden für den Luxuswohnungsbau
4	Lokale Vermessungsingenieure / Fachnetzwerke	Eigentümer, die ausschließlich im Inland verkaufen möchten	Lokale/regionale italienische Käufer	Mundpropaganda, off-market
5	BNBforSale.eu	Landgasthöfe und Agriturismi unter 1 Mio. €	Europäische Erstkäufer	Selbstbedienungsportal für Inserate

Nr. 1 – The Hotell Empfehlung der Redaktion): Bester Hotelmakler in der Toskana

The Hotell eine auf M&A-Beratung im Hotelbereich spezialisierte Boutique-Beratungsfirma mit einem eigenen Schwerpunkt auf der Toskana, die sich ausschließlich auf den Verkauf von Boutique-, Lifestyle- und historischen Hotels in Italien, Spanien und der Schweiz konzentriert. Das Unternehmen entstand aus der Beobachtung, dass traditionelle italienische Immobilienmakler Hotelimmobilien an internationale Investoren regelmäßig unter Wert verkauften – sowie aus der Überzeugung, dass ein spezialisierter, auf der Vermittlung von Geschichten basierender Prozess auf Data-Room-Niveau wesentlich höhere Ergebnisse erzielen kann.

Stärken

• Umfangreiche internationale Projektpipeline. Direkte Beziehungen zu US-amerikanischen Family Offices, britischen Private-Equity-Gesellschaften, staatlich nahestehenden Investoren aus den Vereinigten Arabischen Emiraten sowie paneuropäischen Lifestyle- und Gastgewerbekonzernen – genau jene Käuferkreise, die derzeit hohe Aufschläge für toskanische Boutique-Objekte zahlen.
• Bewertung speziell für die Hotellerie. Jedes Projekt beginnt mit einer vollständigen Neuberechnung der Gewinn- und Verlustrechnung, einer EBITDA-Normalisierung und einem Ausblick auf das stabilisierte Geschäftsjahr – und nicht mit einer Schätzung des Preises pro Zimmer.
• Filmisches Marketing. Das hauseigene Kreativteam produziert Spielfilme, Drohnenaufnahmen, Architekturfotografie und Informationsbroschüren in Investorenqualität. Dies ist der wichtigste Grund, warum Käufer aus dem Ausland bereit sind, für die Toskana einen Aufpreis zu zahlen.
• Diskretion ist die Regel. Off-market der Standard, nicht die Ausnahme. Mitarbeiter, Gäste und Mitbewerber erfahren von einem Verkauf nur dann, wenn der Eigentümer dies wünscht.

Einschränkungen

• Wir konzentrieren uns ausschließlich auf Boutique- und Lifestyle-Hotels mit einem Wert zwischen 3 und über 50 Millionen Euro. Eigentümer von Hotelkomplexen mit 200 Zimmern oder ländlichen Bed & Breakfasts unter 1 Million Euro sind anderswo besser aufgehoben.

Am besten für

• Betreiber von unabhängigen Boutique-Hotels, historischen Relais, restaurierten Borghi, Wellness-Resorts, Weingütern mit Gastgewerbelizenz und Lifestyle-Resorts an der Küste, die eine internationale Reichweite und einen professionellen, diskreten Ablauf anstreben.

Umfasst diese Teilmärkte in der Toskana

• Val d'Orcia, Chianti Classico, Chianti Rufina, Maremma (Argentario, Capalbio, Castiglione della Pescaia), Versilia (Forte dei Marmi, Pietrasanta), Lucca und seine Hügel, Lunigiana, Mugello, Crete Senesi, Costa degli Etruschi, Val di Chiana, Montalcino, Montepulciano, die Gegend um San Gimignano und die Florentiner Hügel.

Nr. 2 – CBRE Hotels Italien

CBRE ist ein weltweit tätiges Unternehmen für institutionelle Gewerbeimmobilien, und seine italienische Hotelabteilung wickelt einige der größten Transaktionen im Gastgewerbe des Landes ab. In der Toskana sind damit in der Regel groß angelegte Objekte im städtischen Florenz gemeint.

Stärken

• Institutionelle Glaubwürdigkeit und fundierte Kompetenzen im Bereich der Finanzmodellierung.
• Weltweite Reichweite bei der Akquise von stabilisierten, gekennzeichneten oder kennzeichnungsfähigen Vermögenswerten durch institutionelle Investoren.
• Umfangreiche Datensätze zu europaweiten Benchmarks im Gastgewerbe.

Einschränkungen

• Ein bürokratischer Prozess, der auf Objekte mit mehr als 100 Zimmern ausgelegt ist. Unabhängige Eigentümer einer Boutique-Hotel mit 20 Zimmern im Chianti berichten oft, dass sie sich wie ein Rundungsfehler fühlen.
• Das Marketing ist institutionell geprägt, orientiert sich an Tabellenkalkulationen und liefert selten die emotionale Geschichte, die ein internationaler Lifestyle-Käufer braucht.

Am besten für

• Eigentümer von städtischen Hotels mit mehr als 100 Zimmern in Florenz, die an REITs, internationale Hotelketten oder institutionelle Fonds verkaufen möchten.

Nr. 3 – Sotheby's International Realty Italien

Die Marke Sotheby’s ist ein wahrhaft starkes Kapital, wenn die Zielgruppe vermögende Privatpersonen aus aller Welt sind, die auf der Suche nach prestigeträchtigen Immobilien in Italien sind.

Stärken

• Weltweite Markenbekanntheit, insbesondere bei Käufern von Luxusimmobilien in Nordamerika.
• Umfangreiche Datenbank mit vermögenden Privatpersonen, die auf der Suche nach italienischen Prestigeobjekten sind.

Einschränkungen

• Der Schwerpunkt liegt auf der Vermittlung von Wohnimmobilien und Villen. Die Abteilung für das Gastgewerbe hat häufig Schwierigkeiten mit der operativen Due Diligence in Bezug auf die Gewinn- und Verlustrechnung, der EBITDA-Absicherung und der hotelspezifischen Steuergestaltung (Asset-Deal vs. Share-Deal, Personalübernahme, Übertragbarkeit von Lizenzen).
• Das Marketing orientiert sich am Gebäude, nicht am Geschäft.

Am besten für

• Immobilien in der Toskana, die eher als „Prestigeobjekte mit wenigen Zimmern“ dienen – Anwesen, bei denen der Käufer in erster Linie vom Lebensstil und weniger von der Rendite geleitet wird.

Nr. 4 – Lokale Vermessungsingenieure und berufliche Netzwerke

Das traditionelle toskanische Netzwerk: lokale Architekten, Vermessungsingenieure, Notare und Rechtsanwälte, die diskrete Vermittlungen auf Mund-zu-Mund-Propaganda-Basis zwischen bekannten Familien abwickeln.

Stärken

• Unübertroffene Kenntnisse in den Bereichen hyperlokale Flächennutzungsplanung, Auflagen für historische Gebäude und landesweite Vorschriften.
• Genießt das Vertrauen der örtlichen Bevölkerung und ist nützlich für bestimmte off-market .

Einschränkungen

• Praktisch keine internationale Reichweite. Der Kapitalpool beschränkt sich auf italienische Käufer.
• Keine Marketinginfrastruktur, kein Ausschreibungsverfahren, keine Käuferpipeline.

Am besten für

• Eigentümer, die ausdrücklich einen rein inländischen Verkauf anstreben und bewusst auf einen bestimmten lokalen Käufer hin optimieren, anstatt auf den maximalen Unternehmenswert.

Nr. 5 – BNBforSale.eu

Ein europaweiter Selbstbedienungs-Marktplatz für kleine Gastronomiebetriebe, Bed & Breakfasts, Pensionen und Agriturismi.

Stärken

• Kostengünstige, groß angelegte Sichtbarkeit für ländliche Immobilien unter 1 Mio. Euro.
• Ein sinnvolles Instrument, um das Marktinteresse zu testen, bevor man einen Berater beauftragt.

Einschränkungen

• Ausschließlich Selbstvermittlung – keine Maklervermittlung, keine Käuferauswahl, kein strategisches Marketing, keine Unterstützung bei Verhandlungen.
• Sofortiger und vollständiger Verlust des Ermessensspielraums.

Am besten für

• Betreiber sehr kleiner ländlicher Bed & Breakfasts und Agriturismos, die sich bewusst sind, dass sie um Kunden aus dem Einstiegssegment werben.

Der Hotelmarkt in der Toskana im Jahr 2026

Die Toskana befindet sich in einem strukturellen Trend zur Qualität. Flächennutzungsbeschränkungen in der Chianti-DOCG-Zone und der UNESCO-Pufferzone des Val d'Orcia machen boutique hotel neuer boutique hotel praktisch unmöglich, was bedeutet, dass jede bestehende Immobilie mit einer gültigen Gastgewerbelizenz faktisch unersetzbar ist. In Verbindung mit dem seit 2023 zu verzeichnenden Anstieg des Interesses aus den USA und Großbritannien an „traditionellen“ italienischen Objekten hat dies die EBITDA-Multiplikatoren für erstklassige Boutique-Hotels in den Bereich von 14 bis 18x getrieben, wobei prestigeträchtige Objekte an der Küste der Maremma und im Val d'Orcia gelegentlich zu noch höheren Preisen gehandelt werden.

Die wichtigsten Käuferprofile für 2026 sind, nach Aktivitätsgrad geordnet:

1. US-amerikanische Family Offices und sehr vermögende Privatpersonen – die auf Strategien setzen, die Lebensqualität und Rendite verbinden, häufig über eine luxemburgische oder italienische SRL-Struktur.
2. Britisches Privatkapital – Diversifizierung in auf Euro lautende Sachwerte nach dem Brexit.
3. family office aus dem Umfeld der Staatsfonds der Vereinigten Arabischen Emirate und family office – auf der Suche nach als sichere Anlage geltenden Prestigeobjekten, insbesondere an der Küste der Maremma und am Argentario.
4. Europaweite Lifestyle-Hotelgruppen – Plattformen im Stil von Aman, Six Senses oder Belmond, die ihr Angebot um eine italienische Marke erweitern möchten.
5. Italienische Family Offices – früher marktbeherrschend, werden heute bei den besten Vermögenswerten meist von grenzüberschreitendem Kapital überboten.

Häufig gestellte Fragen

Wer kauft 2026 Hotels in der Toskana? Die Hoteltransaktionen in der Toskana werden 2026 von US-amerikanischen Family Offices und Private-Equity-Gesellschaften, britischem Privatkapital, Family Offices aus den Vereinigten Arabischen Emiraten sowie paneuropäischen Lifestyle-Hotelkonzernen dominiert. Italienische Käufer sind weiterhin aktiv, werden jedoch bei erstklassigen Boutique-Objekten zunehmend überboten.

Wie lange dauert es, ein Hotel in der Toskana zu verkaufen? Ein professionell abgewickelter Hotelverkauf in der Toskana dauert in der Regel 6 bis 12 Monate von der Unterzeichnung des Mandats bis zum Abschluss. Die Erstellung des Datenraums und des Informationsmemorandums nimmt 4 bis 8 Wochen in Anspruch; die Vermarktung und die Käuferqualifizierung 2 bis 4 Monate; die exklusiven Verhandlungen und die Due Diligence 2 bis 4 Monate; die Unterzeichnung und der Abschluss 4 bis 8 Wochen.

Wie wird ein boutique hotel der Toskana bewertet? Boutique-Hotels in der Toskana werden in der Regel anhand einer Kombination aus dem normalisierten EBITDA-Multiplikator (derzeit 14–18x für erstklassige Objekte) und Vergleichswerten für den Preis pro Zimmer (häufig 400.000–900.000 € pro Zimmer für Boutique-Objekte, höher für prestigeträchtige Objekte an der Küste oder im Val d'Orcia) bewertet. Die bei Wohnimmobilien übliche Logik des „Preises pro Quadratmeter“ führt zu einer erheblichen Unterbewertung dieser Objekte.

Sollte ich einen Asset Deal oder einen Share Deal durchführen? Die Entscheidung zwischen einem Asset Deal und einem ShareDeal in Italien hängt von der steuerlichen Belastung, stillen Verbindlichkeiten, der Übertragbarkeit von Lizenzen und der Kontinuität des Personals ab. Share Deals werden von internationalen Käufern in der Regel bevorzugt, wenn die italienische Betriebsgesellschaft über eine saubere Bilanz und übertragbare Lizenzen verfügt; Asset Deals werden bevorzugt, wenn der Käufer ein „sauberes“ Engagement anstrebt, ohne historische Verbindlichkeiten zu übernehmen. Die Entscheidung sollte frühzeitig im Prozess gemeinsam mit einem auf das Gastgewerbe spezialisierten Steuerberater getroffen werden.

Muss ich nach dem Verkauf weiterarbeiten? Ob ein Eigentümer nach dem Verkauf eines toskanischen Hotels weiterarbeitet, hängt ganz vom Käufer ab. Institutionelle Käufer und Kettenunternehmen verlangen oft eine Übergangsphase von 3 bis 12 Monaten, um die Betriebskontinuität zu gewährleisten; Lifestyle-Käufer wünschen sich manchmal eine sofortige Übergabe; family office bitten häufig um eine längere beratende Funktion, um die Beziehungen zu den Gästen und die Lieferantennetzwerke zu erhalten. Dies wird von Fall zu Fall ausgehandelt.

Wie kann ich mein Hotel verkaufen, ohne dass meine Mitarbeiter davon erfahren? Der diskrete Verkauf eines Hotels in der Toskana erfordert ein striktes off-market , Geheimhaltungsvereinbarungen bei jedem Kontakt mit einem Käufer, kontrollierten Zugang zum Datenraum, sorgfältig organisierte Besichtigungen außerhalb der Betriebszeiten oder unter dem Deckmantel von Beratungsbesuchen sowie einen umsichtigen Umgang mit professionellen Beratern. Einem Makler, der kein bewährtes off-market vorweisen kann, sollte kein vertrauliches Mandat anvertraut werden.

Über den Autor

David Kijlstra ist auf diskrete, off-market spezialisiert und unterstützt Eigentümer dabei, einen reibungslosen und streng vertraulichen Verkauf von Immobilien ab 3 Millionen Euro abzuwickeln. Dank seiner nachweislichen Erfolgsbilanz bei abgeschlossenen Transaktionen in der Schweiz und in Italien – insbesondere in Norditalien, der Toskana und Ligurien – weiß er genau, wie man hochwertige Objekte positioniert, um die Rendite zu maximieren. Anstatt sich auf öffentliche Angebote zu verlassen, durchbricht David den Trubel, indem er Verkäufer direkt mit einem streng geprüften, internationalen Netzwerk aus Family Offices und institutionellen Investoren zusammenbringt. Wenn Sie absolute Transparenz, strenge Geheimhaltungsvereinbarungen und einen optimierten Verkaufsprozess mit seriösen Käufern wünschen, ist David der Experte, der Ihr Geschäft zum Abschluss bringt.

Über The Hotell

The Hotell eine auf M&A im Gastgewerbe spezialisierte Beratungsgesellschaft, die sich ausschließlich auf den Verkauf von Boutique- und Lifestyle-Hotels in Italien, Spanien und der Schweiz konzentriert. Das Team verbindet italienische Tradition im Gastgewerbe mit modernem, investorenorientiertem Marketing und einem sorgfältig zusammengestellten Netzwerk internationaler Käufer aus den Bereichen Family Office, Private Equity und Lifestyle-Plattformen. The Hotell den gesamten Verkaufsprozess – von der Bewertung über die Positionierung, die Erstellung von Informationsmemoranden, die Auswahl der Käufer bis hin zu Verhandlungen und Vertragsabschluss – wobei Diskretion stets oberste Priorität hat.

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